Da diverso tempo dedico una part della mia attività alla stima degli immobili e alle valutazioni dei progetti di sviluppo immobiliare, nella convinzione che la fattibilità tecnica e anche economica è determinante nel processo progettuale ed esecutivo di un'opera edilizia.
Le valutazioni sono la base di ogni operazione di investimento e disinvestimento soprattutto in periodi di mercato difficili, come quello che stiamo vivendo in questo periodo. In generale, possiamo affermare che determinare correttamente il valore di tali beni ha una grande importanza per l’efficienza dell’economia nel suo complesso, in virtù di alcuni meccanismi presenti nel mondo finanziario e strettamente connessi al mondo immobiliare.
Inoltre negli ultimi anni abbiamo assistito nel nostro Paese ad un crescente interesse sul tema delle valutazioni degli immobili e sui compiti dei valutatori, per il rapporto sempre più stretto che si è creato tra immobiliare e strumenti di finanziamento delle operazioni. In quest’ottica il ruolo del valutatore è quindi strumento di tutela dei risparmiatori nell'ambito del risparmio gestito e in generali dei prodotti finanziari oggi presenti sul mercato.
Due sono i settori principali verso i quali le valutazioni immobilairi rivestono un ruolo fondamentale:
1) Il primo riguarda il corretto funzionamento degli Istituti di Credito nel sistema dei mutui ipotecari garantiti da beni immobili. In fase di istruttoria di un finanziamento da parte di un istituto di credito il valutatore è chiamato dalla banca a determinare il valore di un immobile per erogare un mutuo ad un soggetto privato o investitore. In questo caso il valore indicato dal soggetto valutatore è determinante, poiché la banca eroga i finanziamenti proprio in funzione di un loan to value, ovvero di un rapporto tra il valore stimato e l’importo da erogare. Sebbene nel nostro Paese sia sempre stata esercitata una politica del credito prudente e non si siano verificate le stesse problematiche avute negli USA per i mutui subprime, il settore ha subito comunque un drastico rallentamento delle transazioni e quindi di una mancanza di fiducia degli operatori a seguito della crisi economica mondiale verificatasi nel 2008. Inoltre è opportuno indagare anche il settore delle cartolarizzazioni, ovvero quelle operazioni finanziarie attraverso cui gli Istituti di Credito cedono i mutui concessi ai loro clienti a società veicolo ricevendo in cambio denaro liquido proveniente da investitori/risparmiatori.
2) il settore dei fondi comuni di investimento immobiliare: essi si configurano come una comunione indivisa di beni in cui ciascun partecipante ha la possibilità di effettuare investimenti nel settore immobiliare, attraverso la partecipazione ad un organismo di investimento collettivo gestito da un soggetto qualificato; tale operazione consente all'investitore di beneficiare dei risultati economici e finanziari derivanti dalla gestione di un patrimonio immobiliare, con un investimento di importo limitato. In questo ambito le valutazioni immobiliari sono redatte da figure definite con il termine Esperto Indipendente ai sensi del TUF (Testo Unico della Finanza del 1998) e di cui tratteremo in maniera approfondita nel capitolo 4 del presente lavoro. Il Punto REA svolge l’attività di Esperto Indipendente per conto di alcuni fondi immobiliari. Si tenga conto poi della bozza di direttiva comunitaria in tema di Alternative Investment Fund Managers che armonizzerà il settore dei fondi immobiliari europeo similmente a quanto è stato fatto dalla c.d. UICT IV per il mercato dei fondi mobiliari. In tale ambito, tra l'altro, è stata data particolare rilevanza non solo alla valutazione degli asset), ma anche all'analisi e gestione del rischio) in linea anche con gli EVS ( Guidance 14) in merito al Property and Market Rating.
I temi della valutazione degli immobili è stata da me affrontata in maniera approfondita durante la stesura della mia tesi di master nel 2010.
La Valutazione degli immobili
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